Housing platform

Plateforme d’échanges sur le coût de la construction et la qualité des logements collectifs
Editions du pavillon de l’Arsenal, 2009

 


Il y a trop d’auteurs, puisqu’il s’agit d’une réflexion menée à l’initiative d’ING Real Estate Development France avec le soutien du Pavillon de l’Arsenal, le 13 Octobre 2008. Sachez qu’il s’agissait de comparer les prix et les conditions de conception et de réalisation d’une douzaine de projets, 6 français et 6 ailleurs en Europe, et que les principaux protagonistes étaient présents, 70 professionnels dont, bien sûr, les architectes.

« Pourquoi le logement est-il, en France, moins confortable, plus petit et plus cher  que chez nos voisins européens ? » Dure question, qui nous projette en pleine durabilité, puisque le logement apparait en France moins bon sur trois paramètres que l’on peut rapprocher des fameux 3 piliers du développement durable.
Les opérations sont décortiquées, et présentées deux par deux dans six tables rondes, avec leurs modalités de montage du début à la livraison, la manière dont le projet s’est déroulé et l’investissement des acteurs, et une analyse des prix, du foncier à la commercialisation. Après l’éloge de la simplicité, qui ne semble pas être la qualité première des ouvrages français,  vient la chasse aux surcoûts sans intérêt. Beaucoup de dépenses évitables sont ainsi pointées, comme le prix de la commercialisation, équivalent en France aux honoraires de l’architecte, ce qui semble bien exagéré. Au constat aussi des contraintes d’urbanismes d’un autre temps, des rigidités de toutes natures, notamment culturelles, les exigences particulièrement fortes en France sur l’accessibilité des handicapés, le prix des assurances et beaucoup d’interrogations qui restent ouvertes, avec des observations contradictoires sur l’intérêt des marches en entreprise générale ou en lots séparés.
Mais l’intérêt de ce petit livre est sur la manière de travailler, tous ensemble les différents intervenants. Permettez à un ancien président de l’association HQE de trouver là une parfaite illustration de ce que l’on appelle le management des opérations. « Les architectes sont plus libres dans leur dessin quand la HQE est intégrée tôt ». Tout y est, à commencer par  la meilleure intégration des équipes de maîtrise d’œuvre, y compris l’économiste.  « L’ingénierie doit commencer très en amont pour éviter aux architectes d’ajouter de la technique au lieu d’inclure les fondamentaux d’un logement écologique ». Une intégration aussi de l’entreprise, en  contradiction toutefois avec  le besoin d’un programme très détaillé pour consulter les entreprises. Deux exigences bien compréhensibles, mais comment les conjuguer ? Le coût global est aussi présent, tout comme les incitations à l’innovation « pourquoi ne pas créer un fonds de garantie pour les innovations de développement durable ? ». Associer le futur gestionnaire dès les premières étapes du projet figure également comme une condition du succès, tout comme le besoin de prendre le temps nécessaire pour les études, qui contraste avec celui demandé pour les travaux, qui doit être aussi court que possible.
Cette étude à partir des coûts recoupe sur tous les points la réflexion sur la qualité, et les moyens de l’obtenir. Formidable coïncidence, la recherche d’économies et celle de la qualité obéissent aux mêmes lois. Elles ne seraient pas antagonistes, comme on le dit souvent, mais filles de la même rigueur, du même souci d’associer tous les acteurs le plus tôt possible. Une bonne gouvernance de projet.
Conclusion personnelle sur la HQE. Elle est souvent présentée à partir des « 14 cibles », vous aurez compris que c’est une erreur. C’est avant tout une manière de conduire les projets, les 14 cibles n’étant que des repères proposés aux acteurs pour coordonner leurs efforts, un langage commun pour se fixer des objectifs ambitieux.

 

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